Stroke a écrit :Il parait que le "De Robien" ont changé, quelqu'un a t il plus d'info ?
Oui il a été "recentré".
Dans le cadre de la Loi "Engagement National pour le logement" le dispositif De Robien a été remanié.
On y retrouve une obligation de louer pendant, au minimum, 9 ans en tant que résidence principale un bien neuf.
Seulement l'amortissement est limité à 9 ans (contre possibilité jusqu'à 15 ans auparavant), 6% sur 7 ans et 4 % sur 2 ans (contre 8% sur 5 ans et 2.5% sur 4 ans ou 10 ans) soit un amortissement max de 50% (contre 65% auparavant.
De plus l'abattement des revenus fonciers n'existe plus (contre 6% auparavant), en harmonisation avec les nouveaux barêmes des impôts, à valoir en 2007 et portant sur les revenus 2006.
Le De Robien a un petit "frère": le Borloo Populaire avec un retour d'un amortissement possible sur 15 ans (2.5% par an au delà des 9 premières années amorties comme le "recentré", un abattement des loyers de 30%, des loyers 30% en dessous du prix du marché (cf. zones), des plafonds de ressources des acquéreurs.
Stroke a écrit :Le nouveau De Robien est donc moins avantageux ? car amortissement moindre et durée plus courte... non ?
L'amortissement est plus "lissé" (déficit foncier moindre les premières années mais égale au total).
Je n'ai pas de réponse toute faite sur le fait de savoir si c'est mieux ou moins bien (tout dépend de ta situation personnelle) mais si tu souhaites conserver le bien au delà de 9 ans l'avantage est moindre.
Le but du De Robien (si tu souhaites le maximiser) est aux environ de la 9ème année, d'en mobiliser un autre (ou une formule équivalente) afin de retrouver un déficit foncier, etc..
Tout dépend si ta logique est fiscale ou patrimoniale, sans que les deux approches ne soient incompatibles.
En résumé pendant les 9 premières années il n'y a pas, à véritablement parler,de différence, elle intervient à la 10 ème année.
Nous avons déjà vendu notre maison. Samedi nous allons signer le compromis de vente avec notre agence. N’étant pas un expert dans l’immobilier je ne sais pas ou peuvent être les pièges.
Donc voici mes questions :
Quels sont les risques pour nous ?
Pouvons-nous faire confiance à notre agence immobilière ?
Est-il nécessaire de prendre un avocat ?
Un avocat peut-être pas, sauf si tu en connais un spécialisé immobilier, peut-être te faire assister de ton notaire si tu en as un d'attitré afin qu'il pense aux choses que tu pourrais oublier ou ne connait pas.
Actuellement les choses sont quand même sencées "bien se passer" avec une agence agrée mais il y toujours des exceptions...
Le plus important est de tout prévoir dans ce compromis, mieux vaut marquer un détail qui semble évident que d'entendre le jour J chez le notaire : Mais monsieur ce n'était pas marqué dans le compromis...
Ce que tu laisses dans la maison, ce que tu ne laisses pas, les commentaires oraux du style ici il y a un léger problème d'humidité mais ce n'est pas génant... bref tout blinder pour ne pas se voir reprocher par la suite des promesses non tenues ou des vices cachés.
Au bout de 2 ans de recherche, je viens de trouver une maison... je vais donc aller voir nos "amis" les banquiers afin de financer l'achat... je vous dirais pour le Tx...
Sinon Satanas, je n'ai RIEN compris à ça:
Satanas a écrit :Enorme différence !
Le prêt amortissable tu rembourses capital plus interêts pendant le temps du ptrêt ! donc, interêts forts au début et un peu decapital après !
in-fine ! Tu ne rembourses que les intérêts pendant la durée del'emprunt ! Avantage fiscaleimmédiate pour créer un déficit foncier !
Ensuite tu ouvresun placement qui sera nanti pour couvrir le prêt , le dit placement devant couvrir le prêt au final !
Tu mets un chèque au départ plus une épargne pour arriver à la bonne somme à la fin !
Avantage fiscale certes mais il y'en a d'autres !
Ex : prêt assuré sur 2 têtes ! Montagein-fine donc placement en cours !
S'il arrive un malheur à l'un de vous, l'assurance paye 100% du reste decrédit et en plus tu gardes ton placement !
Ou si tu revends ton placement à la fin du montage! tu revends un bien qui devrait couvrir le prêt et encore une fois tu gardes ton placlement !
Sinon il y a aussi des prêts en monnaie etrangère (indicé par rapport au libor) et que tu peux capé ou non .
L'avantage --> amortissement du capital fixe et des intêrest fixes aussi
Ah oui c'ets vrai faut des revenus en CHF !!!
Quoique qu'avec le teaux de change actuele t'as peut être intérêt !!
Le crédit immobilier « in fine »
23/11/2004 - L'Expansion
Avantages et limites de ce prêt, qui permet de ne rembourser le capital qu'à la fin.
La flambée des prix de l'immobilier (+ 11,7 % de hausse entre juin 2003 et juin 2004) et la faiblesse des taux d'intérêt (4 % pour un prêt à taux fixe sur quinze ans) poussent les banques à proposer à leurs clients des montages financiers jusque-là réservés aux professionnels. C'est le cas avec le crédit in fine. Dans ce type d'emprunt, le remboursement de la totalité du capital s'effectue à la dernière échéance, à la fin du prêt (in fine, en latin). Les autres mensualités ne servant qu'à payer les intérêts. Contrairement aux prêts amortissables classiques : chaque mois, l'emprunteur rembourse une part du capital et les intérêts.
Principal avantage du prêt in fine : les remboursements mensuels sont moins élevés. Ainsi, pour 100 000 euros empruntés sur quinze ans au taux de 4 %, vous rembourserez 330 euros, contre 740 euros avec un prêt amortissable.
Et c'est pour cette raison que le crédit in fine est utilisé principalement pour le financement d'un investissement locatif. Car le fisc permet à l'emprunteur investisseur de déduire de ses revenus locatifs les intérêts de son emprunt immobilier. L'idéal étant que les intérêts soient supérieurs aux loyers, afin de créer un « déficit foncier », directement imputable sur les revenus du contribuable. Avec un prêt amortissable classique, le montant des intérêts diminue à chaque échéance, puisqu'il est calculé sur le capital restant dû et que celui-ci se réduit également à chaque échéance du prêt. Dans le prêt in fine, le capital reste identique car non amorti jusqu'au terme du crédit : le montant total des intérêts payés est constant et beaucoup plus important.
Pour solder le capital à l'échéance du prêt, l'emprunteur peut revendre son bien immobilier. Mais la solution la plus simple est de se constituer une épargne en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet. En langage technique, on appelle cela adosser un prêt in fine à un contrat d'assurance-vie. Cette épargne est nantie, c'est-à-dire affectée à la garantie du prêt, en faveur de la banque qui propose plusieurs supports, généralement un contrat d'assurance-vie.
Mais attention, le montant de l'épargne constituée est tributaire du rendement des placements financiers, et donc très aléatoire. Les contrats en euros, plus sûrs, rapportent aujourd'hui autour de 4 % par an. Les meilleurs produits en unités de compte, placés en actions, atteignent 7 %. Mais rien ne peut en laisser prévoir les performances futures. Par ailleurs, en cas de retournement du marché immobilier, les acheteurs pourraient avoir à revendre le logement à perte. Ce type de crédit s'adresse donc en priorité aux contribuables situés dans les tranches d'imposition les plus élevées.
L'intérêt du prêt « in fine »
Montant du prêt : 100 000 euros. Taux : 4,10% (amortissable), 4,30% (in fine). Durée : dix ans. PRÊT AMORTISSABLE CLASSIQUE -Echéance mensuelle : 1 017 euros Intérêts + capital -Total versé par mois : 1 017 euros -Intérêts versés en dix ans : 22 065 euros PRÊT IN FINE -Echéance mensuelle : 358 euros Que des intérêts -Epargne mensuelle : 697 euros Placés à 3,5 % sur dix ans, ils donnent 100 000 euros d'épargne (non imposable) servant à rembourser le capital -Total versé par mois : 1 056 euros -Intérêts versés en dix ans : 43 000 euros Conclusion : avec le prêt in fine, le total des versements mensuels (1 056 euros) est un peu supérieur à la mensualité du prêt amortissable (1 017 euros), soit 4 560 euros de plus en dix ans. En revanche, l'emprunteur in fine pourra déduire des loyers qu'il touche 20 935 euros d'intérêts supplémentaires. Source : Meilleurtaux.com
Définition
Définition de Prêt in fine Par opposition au prêt amortissable, il s'agit d'un prêt dont vous ne remboursez, pendant sa durée, que les intérêts. Le capital n'est pas amorti mais est remboursé en une seule fois, à l'échéance.
Description
Description de Prêt in fine Ce type de prêt a été mis au point pour résoudre les problèmes des investisseurs locatifs. Son principe est simple : pendant la durée du crédit, vous ne rembourserez que les intérêts. Ainsi le capital emprunté reste intact jusqu'au terme du crédit et, à l'échéance, vous le remboursez en une seule fois. En augmentant le montant total des intérêts, il présente un avantage d'ordre fiscal et s'adresse aux personnes fortement imposées et qui perçoivent déjà des revenus fonciers ou qui possèdent des liquidités.
Pour solder le capital, vous allez constituer une épargne en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet. Cette épargne est nantie en faveur de la banque qui détermine le type de support adéquat (Assurance Vie, ou autre). La banque dispose ainsi d'une garantie réelle puisqu'elle s'assure que l'épargne sera bien destinée au remboursement du capital et que la qualité du support est suffisante.
Les différentes lois de finances favorisent les investisseurs qui achètent un ou plusieurs logements pour les louer : en sus des déductions fiscales spécifiques aux mesures Robien, l'emprunteur investisseur peut déduire de son revenu locatif les intérêts de son emprunt immobilier.
Plus le montant total des intérêts déductibles est important, plus l'opération est rentable sur le plan fiscal :
- Avec un prêt amortissable classique, le montant des intérêts diminue à chaque échéance puisqu'il est calculé sur le capital restant dû et que celui-ci se réduit également à chaque échéance du prêt.
- Avec un prêt in fine, le capital reste identique puisque non amorti jusqu'au terme du crédit : le montant total des intérêts payés est beaucoup plus important.
LES CRÉDITS - Le crédit in fine
Il s'agit d'un crédit immobilier où l'emprunteur ne rembourse que les intérêts d'emprunt pendant toute la durée du prêt.
Le principe :
Le capital emprunté n'est remboursé qu'à l'échéance du crédit, en une seule fois. Chaque mois, l'emprunteur ne paie que les intérêts. Ces derniers sont plus importants qu'avec un crédit amortissable (avec remboursement progressif du capital emprunté). En revanche, la mensualité est moins élevée, dans la mesure où elle n'inclut pas de remboursement du capital.
Le remboursement du capital peut être réalisé grâce à la vente du bien financé par le prêt, ou en accumulant de l'épargne sur un placement financier (grâce au fait que les mensualités du prêt in fine sont inférieures à celles du prêt classique). En effet, dans la mesure où le capital n'est absolument pas remboursé avant la fin du crédit, les banques demandent souvent des garanties particulières, c'est à dire un adossement. Il peut s'agir d'un contrat d'assurance vie ou d'un portefeuille de SICAV sur lequel vous effectuez des versements réguliers pour constituer le capital à rembourser au terme de l'emprunt.
Les avantages fiscaux :
Le prêt in fine vous permet de déduire la totalité des intérêts de vos revenus imposables et de rembourser le capital en une seule fois à l'échéance du contrat. Les intérêts étant plus importants qu'avec un crédit amortissable, ils réduisent davantage vos revenus fonciers nets et peuvent même créer un déficit foncier déductible de votre revenu global. Ce mécanisme est donc d'autant plus intéressant pour les personnes ayant un taux marginale d'imposition élevé.
Un exemple concret :
Vous achetez un appartement d'une valeur d'un million de francs que vous louez 6 000 francs par mois (soit 72 000 francs par an).
Pour financer cet investissement locatif, vous empruntez 1 000 000 francs à 6% sur dix ans.
Soit avec un crédit in fine. Vous payerez alors 6% d'intérêts par an (soit 60 000 francs par an, ou 5 000 francs par mois) et vous rembourserez 1 000 000 francs d'un seul coup au bout de dix ans. Soit avec un crédit amortissable à mensualités constantes. Vous rembourserez alors 11 102.05 francs par mois (soit 133 224 francs par an) pendant dix ans et vous ne devrez plus rien à la fin.
* Dans le cas d'un financement avec un prêt in fine, vos revenus fonciers nets sont de 12 000 francs (72 000 francs de loyer moins 60 000 francs d'intérêts). Et votre investissement locatif génère une trésorerie nette de 12 000 francs par an que vous pouvez investir sur un placement financier.
* Dans le cas d'un financement avec un crédit amortissable, vous ne pouvez pas déduire la totalité de vos mensualités de remboursement mais seulement la partie correspondant aux intérêts. Dans cet exemple, vous aurez remboursé 133 224 francs la première année, dont 75 272 francs de capital et 57 952 francs d'intérêts. Vos revenus fonciers nets sont de 14 048 francs (72 000 francs de loyer moins 57 952 francs d'intérêts). En outre, votre investissement génère un déficit de trésorerie. Vous remboursez 133 224 francs de crédit par an alors que vos loyers ne vous rapportent que 72 000 francs. Vous déboursez donc 61 224 francs de votre poche.
Le crédit in fine vous permet donc de payer moins d'impôts (vos revenus fonciers sont de 12 000 francs au lieu de 14 048 francs) et de mettre d'avantage d'argent de côté.
L'avantage fiscal du crédit in fine par rapport au crédit amortissable devient de plus en plus intéressant au fur et à mesure que les années passent.
Par exemple, la cinquième année, votre crédit in fine vous coûtera toujours 60 000 francs d'intérêts déductibles de vos revenus fonciers. En revanche, avec le crédit amortissable, la partie de vos mensualités de remboursement correspondant aux intérêts aura diminué. En effet, comme vous aurez déjà remboursé une partie du capital, vous payerez moins d'intérêts sur la partie restante.
Dans notre exemple, vous aurez remboursé 330 108 francs de capital au bout de quatre ans et 425 740 francs au bout de cinq ans. Au cours de la cinquième année, vos 133 224 francs de remboursement de crédit se décomposeront donc en 95 632 francs de capital et 37 592 francs d'intérêts. Votre revenu foncier imposable sera donc de 34 408 francs (72 000 francs de loyers moins 37 592 francs d'intérêts). Les impôts générés par vos revenus fonciers seront alors presque trois fois plus élevés que si vous aviez financé votre investissement à l'aide d'un crédit in fine. Et votre investissement locatif générera toujours un déficit de trésorerie.
Satanas a écrit :
Les avantages fiscaux :
Le prêt in fine vous permet de déduire la totalité des intérêts de vos revenus imposables et de rembourser le capital en une seule fois à l'échéance du contrat. Les intérêts étant plus importants qu'avec un crédit amortissable, ils réduisent davantage vos revenus fonciers nets et peuvent même créer un déficit foncier déductible de votre revenu global. Ce mécanisme est donc d'autant plus intéressant pour les personnes ayant un taux marginale d'imposition élevé.
Satanas : l'intêret d'un prêt "in fine" réside donc dans le fait que le bien acheté a une vocation locative non ? cela ne peut pas s'appliquer dans le cadre de l'achat d'une résidence principale, n'est ce pas ?
Sinon à partir de quel TMI est ce vraiment intéressant ?
pour ses précieuses précisions. 
